Os fundos imobiliários (FIIs) tiveram mais um ano de perdas em 2021. O iFix, índice do segmento, encerrou o ano em queda de 2,29%, impactado majoritariamente pela alta da taxa básica de juros, a Selic, que saiu do nível de 2% ao ano no primeiro trimestre, sua mínima histórica, para encerrar o ano a 9,25%.
Mas existe um segmento dos FIIs que navega bem pela alta dos juros: os produtos que investem em recebíveis imobiliários (CRIs). O segmento foi o único a apresentar performance positiva em 2021, encerrando o ano com valorização de 11,3%, e também o único a conseguir superar a variação do IFIX.
Não por acaso, foram esses fundos que dominaram o ranking dos FIIs mais rentáveis de 2021, segundo levantamento feito pela empresa de informações financeiras Quantum para a EXAME Invest.
O Urca Prime Renda (URPR11) ficou em primeiro lugar, com um retorno de 42,53% no ano. Ele foi seguido pelo Devant Recebíveis (DEVA11), cuja cota mais dividend yield distribuído deram 24,91% de retorno aos investidores. Em terceiro lugar ficou o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), cuja rentabilidade foi de 23,63% no período.
Dos 20 fundos mais rentáveis do ano passado, 18 investem no segmento de CRIs, conhecido por ser o mais resiliente diante de crises econômicas.
Veja abaixo a visão dos gestores dos 3 fundos mais rentáveis em 2021 sobre o desempenho que tiveram e as respectivas visões para o ano que começa:
URPR11
A maior parte dos contratos do fundo da Urca Prime Renda são indexados aos principais índices de inflação. São em sua maioria loteamentos em cidades do interior de Goiás, São Paulo, Paraíba e Rondônia. No ano passado, o fundo também passou a realizar operações de dívidas no setor de multipropriedades.
Leonardo Nascimento, sócio da Urca Capital, aponta que o diferencial do fundo em relação aos concorrentes é realizar operações de dívida dentro de casa, e não terceirizar essa estruturação.
“Dessa forma, conseguimos obter uma taxa melhor. Também não temos pressa para crescer e somos mais seletivos.” Atualmente, o fundo, que aberto em 2019, tem 630 milhões de reais sob gestão.
Estar em cidades onde os concorrentes não estão, majoritariamente no interior dos estados, também ajuda o fundo a obter maior rentabilidade nas operações, com uma margem maior. “Nessas cidades, as incorporadoras têm menor acesso a capital e nos tornamos uma alternativa. Conseguimos viabilizar uma taxa acessível a elas.”
Para 2022, Nascimento espera um retorno mais baixo por causa do arrefecimento esperado para a inflação — o IPCA está projetado pelo mercado para 5% no fim do ano, metade dos 10,06% de 2021. “Mas acreditamos que no segmento de fundos como o nosso, é a taxa de cada operação que fará a diferença no desempenho”, afirma.
DEVA11
Os contratos do fundo Devant Recebíveis são indexados a indicadores de preço, como o IGP-M e o IPCA. Ambos registraram fortes altas no ano passado. O IPCA, por exemplo, encerrou o ano em 10,06%.
No começo do ano, a gestora estava mais alocada em contratos indexados ao IGP-M. Mas, quando verificou que haveria uma reabertura do comércio em razão do avanço da vacinação e do arrefecimento da pandemia, apostou no IPCA, que captura melhor as altas dos preços no segmento. A estratégia se provou acertada ao longo do período.
A carteira do DEVA11 é diversificada tanto por devedor como por região do país. São contratos firmados em cerca de 25 cidades. Cada uma corresponde a, no máximo, 5% do patrimônio do fundo.
Fonte: Exame
